Recordemos que en el año 2012 y a través de la Ley 26.737 –reglamentada por el Decreto 274/2012 – se puso en vigencia el Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierra Rurales, denominada comúnmente como Ley de Tierras.
La Ley limitó la venta a extranjeros al 15% del territorio nacional y obligó a las provincias a informar en los 60 días posteriores a su vigencia, la cantidad de tierras en manos de personas físicas o jurídicas extranjeras.
Asimismo deben comunicar la superficie total de cada una de ellas, sus departamentos, municipios o divisiones políticas equivalentes, discriminando las correspondientes a tierras rurales y urbanas. También la totalidad de predios rurales de titularidad de personas físicas o jurídicas extranjeras, según surja de los organismos provinciales competentes, o en posesión de extranjeros, ordenados por departamento, municipio o división política equivalente. Incluyendo asimismo la nómina completa de sociedades extranjeras o con participación extranjera inscriptas en su jurisdicción.
Si se verificaba la modificación de participaciones societarias sin informar, el Registro Nacional de Tierras Rurales debería ponerlo en conocimiento al organismo de Registro Societario competente, a la AFIP, y a la Unidad de Información Financiera (UIF), a los efectos de que investiguen si se encuentran cumplidas las obligaciones establecidas por la Ley 26.737
La ley puntualiza que a los fines de determinar el límite de titularidad extranjera del 15% sobre el territorio nacional se tendrá en cuenta la superficie continental americana y que el territorio de las Islas Malvinas, Georgias del Sur y Sándwich del Sur será considerado en los cómputos a que se refiere la presente ley una vez cumplido el objetivo establecido en la disposición transitoria primera de la Constitución Nacional.
En el caso de incumplimientos a la ley por parte de los otorgantes y/o los profesionales intervinientes en las operaciones comprendidas por la Ley o su reglamentación, se establecieron tres tipos de sanciones: apercimiento, multa e inhabilitación.
Se establecen los distritos que quedan comprendidos en la denominada “zona núcleo”, en la que según lo dispuesto por el artículo 10° de la normativa, una misma persona extranjera no podrá ser titular de más de 1.000 hectáreas.
Respecto de las “superficies equivalentes” al tope de 1.000 hectáreas fijado para la “zona núcleo”, corresponde al Consejo Interministerial, a propuesta de las provincias, determinar las equivalencias de la zona núcleo. Hasta tanto no se determine la equivalencia, el referido límite máximo de 1.000 hectáreas regirá en todo el territorio.
Las multas serán por un monto equivalente hasta el 1% del valor de la operación o de la valuación fiscal del inmueble, la que resulte mayor, a la que corresponda la infracción. La inhabilitación se podrá aplicar de seis meses a dos años para solicitar la expedición de los certificados de habilitación ante el Registro, y comprenderá a los profesionales intervinientes que incumplan las obligaciones legales y reglamentarias, independientemente de la aplicación de otras sanciones.
Modificaciones
El actual gobierno, a través del Decreto 820/2016 introdujo varios cambios al Régimen, por ejemplo, define que se considera titular extranjero a quien sea titular de “más del 51% del capital social de una persona jurídica”. Esto cambia lo establecido por la Ley 26.737 que definía como extranjero a quien sea titular de “un porcentaje superior al veinticinco por ciento (25%)”. El objetivo de la norma ha sido un intento para destrabar inversiones extranjeras, hasta que se trate un nuevo proyecto, estableciendo cierto límite, pero sujetos a condiciones más precisas, en lugar de computar solo la cuantía en hectáreas de la inversión como parámetro incluyente.
El Decreto pone reparos a la limitación que establece que los titulares extranjeros no pueden adquirir más de 1000 hectáreas cada uno, o su equivalente en la zona núcleo, que es la más productiva, y está delimitada en el norte bonaerense, el sudeste de Córdoba y el sur de Santa Fe. Reclamando a las provincias para que en 30 días definan esas “equivalencias”, en alusión a los límites de hectáreas que se pueden adquirir en cada distrito. En caso contrario, la resolución del Gobierno advierte que el Consejo Interministerial de Tierras Rurales “fijará las equivalencias”.
A partir de la vigencia del mismo, no habrá restricciones para aquellas tierras que se encuentren en “Zona Industrial”, “Área Industrial” o “Parque Industrial”. Se indica que “dicha superficie no será computada a los fines de los límites fijados” en la Ley de Tierras Rurales.
Asimismo, las zonas industriales no tendrán límite del 15% del territorio nacional, provincial o municipal; ni las 1000 hectáreas en zona núcleo, ni estarán afectados por el artículo que sostiene que “en ningún caso” personas físicas o jurídicas “de una misma nacionalidad extranjera, podrán superar el 30% del porcentual asignado en el artículo precedente a la titularidad o posesión extranjera sobre tierras rurales”.
Tambien eliminó los controles que estaban a cargo de la UIF y de la AFIP, sacando las sanciones a los intermediarios, como también la obligación de obtener la habilitación del Registro Nacional de Tierras Rurales, en el caso de cambios acciones que conlleven el control directo o indirecto por parte de las personas jurídicas extranjeras.
Los inversores extranjeras que compren acciones deberán comunicarlo al Registro, sin solicitar previamente el certificado que controle cumplimiento de las obligaciones que impuso la Ley 26.737. De ser denunciados cuentan con un plazo de 90 días para readecuarse, no previendo sanciones si ello no ocurriese.
Proyectos
En el Congreso existen varios proyectos que requieren la derogación de este Decreto que flexibilizó la ley 26.737, limitante de “la extranjerización de los campos”.
El segundo paso, sería la presentación de un proyecto de ley que elimine los límites a la compra de tierras, estableciendo criterios objetivos, teniendo en cuenta el interés general y la seguridad del país, evitando que sean un escollo para la reinversión del sector productivo.
Sectores inmobiliarios manifiestan que la norma sigue trabando la operatoria del mercado, solicitan una ley más flexible que proteja a la Argentina, por ejemplo, de inversiones soberanas de otros países o gobiernos, para lo cual debería existir una ley que lo prohíba, resultando desaconsejable restringir el acceso de un inversores que cumplen con las leyes y tributan los impuestos, que contratan mano de obra argentina y trabajan con tecnología de punta, carecería de sentido alguno.
Una ley de estas características, en este periodo pre-electoral resulta difícil de pensar, seguramente el próximo año, encuentre al Legislativo discutiendo el espino tema, mientras tanto los inversores y el país que tanta inversión necesita, aguardan expectantes.-
